台湾已正式迈入超高龄社会，每5人就有1人超过65岁，高龄照护需求快速升温，但银发住宅与长照设施供给仍明显不足。毕马威不动产董事总经理陈文正指出，政府近年调整长照与寿险相关法规，目的在引导保险资金投入高龄照护与不动产市场，带动银发住宅与健康服务整合发展，强化整体照护体系。

陈文正分析，目前高龄产业投资模式，已从单纯不动产开发，转为「不动产结合服务」，例如寿险业者透过开发银发住宅，结合长照、医疗与生活服务，或投资养老、医疗等相关事业，甚至设立子公司，整合教育、照护与金融资源。同时透过保险与信托制度设计，也让长期资金能更稳定流入长照市场，提升资金与服务之间的连动性。

在产品面上，银发住宅定位也明显转型。陈文正指出，市场已从过去偏向安养机构，逐步发展为高龄公寓、青银共居、智慧医疗宅与养生村等多元型态，核心从「安置长者」转为「让长者生活更好」。因此，开发不再只是盖房子，而是需要整合医疗资源、照护服务、社交空间与交通便利性等条件。

不过，这类产品对区位与条件要求高，包括医疗资源、绿地环境与社区安全等，都会影响入住意愿，也使市场上具备完整配套的银发住宅仍相对稀缺，反映高品质乐龄住宅需求持续攀升。

在开发模式方面，毕马威不动产经理黄致绮表示，过去多由建商购地自建，但在土地取得困难与营建成本上升下，市场逐渐转向BOT、旅馆改建与地上权等多元模式。其中，地上权开发可降低土地成本，让资金更集中于建筑品质与服务内容，同时透过长期租金结构，建立稳定且可持续的营运模式。近期已有业者采地上权模式投入超过15亿元，兴建长租型乐龄住宅。

面对未来高龄人口快速增加，毕马威财务咨询副总林文栋指出，台湾银发住宅供给仍难以满足需求，建议可借镜日本发展养老REITs（不动产投资信托），透过「投资与营运分离」及规模化经营，引入资本市场资金，降低营运成本并提升服务品质。

此外，KPMG安侯建业健康照护服务团队主持人苏嘉瑞补充，金管会已于去年底放宽规范，开放保险业资金可投资「健康福祉事业」，涵盖长照辅具与相关服务，为产业提供资金来源。未来若进一步导入类似REITs机制，或持续扩大保险资金投资范围，将有助于减轻业者开发初期资金压力，加速银发住宅与长照设施供给，并提升整体服务品质与可负担性。